在中国城市中，宁波的楼市发展潜力能排到第几位？在宁波买房值得吗？

因以千万年薪被恒大聘为首席经济学家而轰动一时的任泽平，昨天抛出一份重磅报告。报告分析了中国大大小小300多个城市，最后给大家的楼市发展潜力排了个名。

宁波，在任大师眼里的排名还是相当靠前的。

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“房地产长期看人口”——这据说是任泽平最早提出来的。在他看来，人口是房地产市场发展的根本支撑。

但一座城市能否吸引人口流入，得看产业，或者说实体经济的发展水平。用任泽平的话说，就是“人随产业走，产业决定城市兴衰。”

宁波2018年GDP突破万亿，成为中国第15个跻身“GDP万亿俱乐部”的城市，经济实力摆在这。

同时，按照报告以A+H股上市公司数、发明专利授权量两个指标为依据得出的城市产业创新水平看，宁波排名全国第10位，仅次于北上广深、杭州、苏州、南京、无锡、成都这几个城市。

另外，城市公共资源方面如教育、医疗、轨道交通等，宁波表现也不错——只是相比直辖市、省会城市，宁波的大学少、大学生数自然也少，是个硬伤。

综合下来，宁波的人口吸引力在国内城市中，还是蛮强的。

据这份报告，宁波常住人口年均增量能排到全国第10，仅次于深圳、广州、杭州、长沙、西安、成都、郑州、重庆、武汉。

宁波的常住外来人口规模，也排到了第12位，比重庆、杭州、成都、南京、青岛等都高，有点出乎意料。

报告说，当前常住人口与户籍人口之差大于500万人的有上海、北京、深圳、东莞、广州、天津6座城市，在200-500万人的有苏州、佛山、武汉、郑州、宁波5座城市。

也是以人口为一个关键研判指标，综合经济实力、产业创新水平、公共配套程度等，任泽平报告排出了中国城市发展潜力百强榜。

宁波排名第22位。

报告同时判断，随着中国进入城市群、都市圈时代，城市发展潜力的差异还会进一步拉大。就人口流动趋势看，报告预计到2030年，中国2亿新增城镇人口的约80%，将分布在19个城市群；其中约60%，将分布在这七大城市群——

长三角、珠三角、京津冀、长江中游、成渝、中原、山东半岛

报告还认为，在都市圈层面，有24个大都市圈发展潜力值得看好。宁波都市圈也在这24个之列。

在任泽平看来，中国人口总量将在2024年左右见顶，如后续鼓励生育，见顶时间也最多延迟到2031年。因此对人口有吸聚力的城市，楼市发展潜力自然就大。

此外，国家发改委已经明确除北京、上海少数超大城市外，其他城市均需放开放宽落户限制。任泽平指出，随着户籍制度改革深化推进，有望释放部分住房需求。

NO 2

说完人口，直接说楼市。

任泽平报告的一个总体判断是，在2019年—— 

此前已经历明显调整的部分一二线城市及周边，房价将逐渐趋稳，如供给不足或存在一定上涨压力；

前期受棚改货币化刺激销量暴增、而又缺乏基本面支撑的部分三四线城市，存在调整风险。

这个观点不算新鲜。相比之下，报告中给出的与一座城市的楼市发展有直接影响的指标——包括居民收入水平、房价水平、住房供给水平、住房库存去化周期等，值得看一看。

就宁波而言，藏富于民，居民收入水平一直位居全国城市前列。报告给出的排名，是全国第5，仅次于北京、上海、杭州、广州。

在报告所列房价收入比（简单说，就是一户家庭用多少年的收入可以买一套中等价位的房子）最高的30座城市中，有北上广深、杭州、厦门、武汉、南京、郑州、青岛等城市，但没有宁波的名字。

这说明相对收入水平，宁波的房价水平还不算特别高。 

报告根据2017年收入和房价数据，给出的结论是一线、二线、三线、四线城市的房价收入比，分别为20.8、10.6、8.4、6.0年。即在一线城市买一套中等总价的住房，得不吃不喝20年以上，二线城市则需10年以上。

不过，任泽平对宁波的房价收入估算可能不甚准确。尤其是宁波房价经过2018年上半年一波暴涨后。

市统计局数据显示，宁波2018年城市居民人均可支配收入是52402元，按三口之家算，一年家庭总收入16万元不到点。同时，按照某机构的统计，去年市六区商品住宅成交均价22000元/平方米不到点，成交套均面积是125平方米左右。

据此计，宁波2018年的房价收入比大概是17年。比2017年房价收入比最高的30座城市中大部分的要高。当然，这些城市2018年的房价、居民收入水平也有变化，宁波最终也不一定就能排进最高之列。 

再从楼市供应情况看，报告指出一二线城市住房供给偏紧，套户比分别为0.97、1.02；东北地区有过剩风险，套户比超过1.1。

所谓套户比，即平均每户家庭拥有的住房套数。宁波这个数据没有，但从小编身边朋友住房情况看，一户家庭有2套房子的比比皆是。应该说，1998年房改以来楼市经过20年的发展，目前宁波市民不缺房子住，但相当一部分人改善居住条件的需求是强烈的，去年市场上在卖的绝大部分都是面积在120、130平的改善类住宅。

从楼市库存情况看，报告说，2019年3月一线、二线、三四线样本城市库存去化周期分别为11.7、10.5、11.4个月。其中，宁波的库存去划周期15个月不到，排在报告样本城市的19位，这说明宁波楼市可售商品住宅相对还比较多。

不过，按照市房管中心透明售房网数据，截至昨天宁波市六区可售商品住宅套数为26700多套。按照今年前三个月市六区月均成交商品住宅3300余套的去化速度，则库存去化周期大概是8个月，后续可售房源稍显不足。

根据上述与楼市直接相关的一些指标分析，报告最终将2019年中国发展潜力100强城市的楼市最佳布局地，划为了3档。宁波处在第二档。

总的看，任泽平这份报告应该是给开发商接下来应该重点布局哪些城市、又应回避哪些城市作参考的。但对于购房者而言，也有一定的借鉴意义。

当然，中国城市多，每一座城市的楼市运行情况都各不一样。宁波的购房者是不是应该入市，还得根据自身的居住需求、收入现状和预期等，量力而行。

“房住不炒”，很重要！

宁波晚报记者

钟婷婷

编辑

葛淑雅

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